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大湾区7月房地产行业月报

信息泉源于：互联网公布于：2021-08-16

疾速理解湾区9城一月市场特性
7月看点
1.“年中冲刺”后天然回落，中心都会稳中微降、外溢分解加剧
年中节点冲刺后，7月天下市场供给放缓、成交连续，湾区市场迎来“传统旺季”，供需出现天然回落。中心都会政策下稳中微降，外溢都会分解分明：
●特性一，政策收紧下广深市场稳中微降，成交趋于感性。广州受限价、人才及信贷政策继续收紧影响，房企供货正性削弱、热度小幅回落，此中南沙人才政策预期收紧下，月内成交体现为前高后低。深圳政策高压下，需求受抑，新居市场稳中微降，二手维持低位。
●特性二，外溢都会分解加剧，佛中维稳，莞惠有所降温。佛山安稳走量，临广局部项目受土拍热度传导、代价跳涨，去化承压，三水受恒大贬价项目拉动成交体现精良；中山热度聚焦东部马鞍岛板块；东莞调控加码下市场预期走弱；惠州信贷政策高压下继续低迷。
●特性三，内生都会年中节点后出现天然回落。江肇年中节点效应分明，市场天然回落，项目多以续销为主，局部项目以价换量但结果一样平常。

2.土拍节拍放缓，佛莞出让范围过半
大湾区7月地皮在年中节点后天然回落，总成交建面285万㎡，佛莞地皮出让体量较大，佛山出让6宗宅地共151万㎡，占湾区成交范围过半；东莞以56万㎡紧随厥后，全体热度仍在，但局部地块热度有所降落，后续政策加码或将传导至地皮市场。

一、楼市静态
1、天下视角
7月供给全体放缓，成交维持回调趋向，但全体体现较微弱。
7月重点40城商品住宅成交面积3030万㎡，环比降落6%，较2020年和2019年同期辨别降落9%和微升3%。贩卖旺季全体供给紧缩下，成交连续“小阳春”后的回调态势，但成交范围仍高于客岁月均程度。华南、华中、西南供给高位回落、环比降幅均超3成。
分线来看，一线供需体现安稳；二线供给回落下成交维持绝对微弱，环比根本持平；三四线热度继续回落，不及近两年同期。
天下监测40城商品住宅分区结果状况

分地区来看，华东全体热度连续、需求微弱，受供给拖累，成交体现回落；华南热度连续小幅回落，严调控下广州有所降温、深圳维持平庸；中部和西部中心都会热度维持，武汉、成都成交分明放量，长沙、重庆受土拍动员分明；华北、海西天然回落，天津、青岛客户入市感性、代价敏感度高，福州成交有所降落；西南供给几近腰斩、市场分明回落。

2、大湾区楼市
大湾区成交
年中冲刺后成交天然回落，政策继续发酵，市场热度趋于平庸。
7月大湾区9城商品住宅成交面积为490万㎡，由于多城政策收紧，成交趋于岑寂，同比降落27%；同时年中节点冲刺后供货节拍放缓，成交天然回落，环比小幅降落8%。估计政策收紧影响继续发酵下，热度有所下滑，成交量将维持低位。
大湾区9城月度宅地成友爱况

大湾区9城体现
中心都会热度稳中微降，佛中体现安稳，莞惠热度有所下滑。
广州受人才、信贷政策继续收紧影响，热度稳中微降，成交量同环比辨别下滑17%和12%；中心及黄埔地区供给不敷、成交低位；南沙人才政策预期收紧下，月内成交体现前高后低；增城分解分明，热门板块去化体现精良。深圳政策高压下，需求遭到克制，新居市场稳中微降，二手继续低迷，继续两月成交不超4000套（2020年下半年代均超8000套）。
佛山市场体现安稳，临广三山新城、陈村等局部项目受万科三山新城地块热度传导，代价跳涨但去化一样平常；三水受恒大贬价项目拉动成交体现精良。东莞热度有所降落，政策继续加码下，市场存调解压力；惠州市场继续下滑，成交量达年内次低位。受信贷政策高压影响，供需同比回落分明，辨别降落46%、55%。中山体现安稳，东部马鞍岛仍为成交热门。
珠海市场热度稳中微降，受疫情影响全市客户量有所降落，斗门供给增长下竞争剧烈，客户张望心情减轻，唐家湾多项目停渠后深莞客增加，市场热度下滑。江肇年中节点效应分明，市场出现天然回落，项目多以续销为主，局部项目以价换量但结果一样平常。
大湾区9城7月商品住宅成交同比状况

二、地皮静态
1、天下及大湾区成交
●首轮“两会合”根本完毕，55城宅地供求天然回落。
天下地皮市场重点监测55城7月宅地成交同比降落6成，溢价率维持安稳，微涨1个百分点至13%。首批两会合出让根本完毕，7月为地皮市场绝对空窗期，供求天然回落，环比辨别降落59%、66%；分区来看，多个地区成交环比降幅超50%，华北绝对安稳。
●大湾区地皮市场全体平庸，佛山出让占比过半。
大湾区9城7月总成交285万㎡，半年节点后供给增加，成交天然回落，本月仅佛山、肇庆、东莞、惠州、江门有宅地成交；全体溢价率16.4%，较6月小幅上升；佛山本月出让正，共成交151万㎡，占湾区总成交超5成，临广及禅城片区成交维持热度；东莞以56万㎡紧随厥后，道滘镇、麻涌镇等优质别的，从东莞公布的2021年供地方案来看，全体供给上升幅度较大，或将局部缓解地皮供求告急的干系。
大湾区9城月度宅地成友爱况

2、都会体现
佛山以151万㎡成交面积领跑，共成交6宗宅地，成交总金额超103亿元，此中顺德区3宗，禅城区2宗，南海区1宗，南海桂城地块、顺德容桂地块竞争绝对剧烈，溢价率超20%，房企正拿地，万科、保利、绿地等房企均有所斩获。
东莞本月共成交4宗宅地，总成交建面56万㎡，揽金71亿元。房企拿地热情仍然低落，华裔城16.3亿斩获麻涌镇宅地，折合楼面价14008元/㎡，创地区新高；中海以溢价27.6%竞得道滘镇宅地，折合楼面价18678元/㎡。但8月初调控政策再次晋级，后续对地皮市场或将带来肯定影响。
别的，从东莞2021年供地方案来看，住宅用地占空中积达309万㎡，同比下跌53%，估计将无效缓解地皮供求告急的干系，异样也将对市场形成肯定的调解压力。
肇庆出让4宗商住用地，均以底价成交，总建面48万㎡，成交金额7.3亿元。此中3宗位于肇庆新区，由万达以底价竞得。
2021年7月大湾区9城宅地成友爱况

3、土拍排行
TOP10总价排行榜中，佛山、东莞包办9宗地块，佛山5宗，东莞4宗，惠州1宗。
从总价门槛来看，7月TOP10门槛为8.8亿元；此中佛山南海桂城地块总价高达50.9亿元，东莞道滘镇地块及佛山顺德杏坛地块以31亿元、18.3亿元排列二三。
从拿地企业看，保利在东莞、佛山各拿下1宗，万科、中海、华裔城等房企均有所斩获。
2021年7月大湾区9城总价TOP10地块排名

7月TOP10溢价率门槛仅为8.7%，TOP3的宅地来自佛山及东莞。华裔城以近40%溢价率竞得东莞麻涌镇地块，高居榜首；中海竞价正，以28%溢价率辨别竞得东莞道滘镇及惠州惠城地块。
2021年7月大湾区9城高溢价TOP10地块排名

三、后市研判
（1）市场端：履历年中冲刺后，7月多城供给放缓，需求回落，中心都会广深市场稳中微降，外溢都会佛中维稳，莞惠有所降温。
瞻望后市，政策高压连续，8月受传统旺季及疫情反攻影响下，市场热度安稳，成交或将维持低位。广州8月初黄埔取消人才购房，将来南沙等地区不扫除人才政策进一步收紧大概；深圳政策高压下将维持安稳放量，大学区招生或加剧地区分解；东莞8月初政策再度加码，估计新居市场短期存进一步伐整压力；惠州7月尾住建部约谈后政策有加码危害，估计全体市场将维持淡漠；珠海受疫情反攻影响，客户量增加，热度将进一步回落；江肇市场维持平庸。

（2）地皮端：8月深圳将迎来第二批会合供给宅地，共22宗，总建面超280万㎡，佛山、东莞也将迎来超百万㎡宅地供给，估计8月市场全体成交量将分明上升。深圳、东莞、佛山临广片区将遭到继续存眷，热度绝对较高。

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